부동산학개론 - 주택시장, 여과과정, 주거분리

부동산학개론 - 주택시장

□ 주택시장의 개념

○ 주택저량 : 일정 시점에서 공급된 중고주택을 의미한다.

○ 주택유량 : 일정 기간동안 공급된 중고주택과 신규주택공급을 포함한다.

○ 주택수요

- 구매력이 있어 유효수요가 될 수 있는 구매욕구

- 시장원리에 따라 주택을 공급, 효율성 강조

○ 주택소요

- 구매력이 없어 유효수요가 될 수 없으며, 주택에 대한 최소한의 필요량

- 정부의 주택정책으로 인한 시장개입, 형평성 강조

---

□ 주택시장의 여과과정

○ 여과과정 : 주택이 소득계층에 따라 상, 하로 이동하는 현상

하향여과	1. 상위계층이 사용하던 주택을 하위계층의 사용으로 전환되는 것 2. 저소득층 인구의 증가 또는 보조금 지급 등에 의하여 저가주택의 수요가 증가한 경우에 주로 발생 3. 주택의 개보수비용보다 주택의 개보수 이후 가치 증가분이 작을 때 발생
상형여과	1. 하위계층이 사용하던 주택을 상위계층의 사용으로 전환되는 것 2. 저가주택이 재개발, 재건축되어 고가주택지역으로 바뀌는 것을 의미한다. 3. 소득증가 등의 이유로 고가주택에 대한 수요가 증가할 때 주로 나타난다. 4. 주택의 개보수비용보다 주택의 개보수 이후 가치 증가분이 클 때 발생

○하향여과과정

- 저가주택시장의 하향여과과정

1. 정부의 임대료 보조금 정책 등으로 저소득층의 소득이 증가하면 저가주택에 대한 수요가 증가한다. → 임대료 상승
2. 저가주택에서 초과수요로 인한 초과이윤이 발생하게 된다.
3. 신규의 저가주택을 신축할 수 없으므로 고가주택이 저가주택시장으로 하향여과된다.
4. 장기적으로 저가주택시장의 공급량이 증가하여 저가주택시장의 임대료는 원래 수준으로 돌아오고, 저가주택의 양이 증가한다.

- 고가주택시장의 하향여과과정

1. 고가주택시장은 단기적으로 하향여과된 주택량만큼 기존의 고가주택량이 감소되어 초과수요가 발생하여 임대료가 상승한다.
2. 임대료 상승으로 인하여 고가주택에서도 초과이윤이 발생하게 된다.
3. 초과이윤의 발생으로 장기적으로 신규공급자들이 고가주택시장에 진입을 하게 되고 주택 공급량은 증가한다.
4. 비용이 일정하다면 임대료는 원래 수준, 고급주택량은 하향여과 이전 수준으로 회귀한다.
5. 비용이 증가한다면 임대료는 원래 수준보다 상승, 고가주택량은 하향여과 이전보다 감소한다.
6. 비용이 감소한다면 임대료는 원래 수준보다 하락, 고가주택량은 하향여과 이전보다 상승한다.
7. 전체 주택량은 신규 공급량만큼 증가한다.

---

□ 주거분리와 여과과정

○ 주거분리 : 도시에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상이다.

- 부의 외부효과를 차단하고 정의 외부효과를 최대한 얻고자 하는 과정에서 발생한다.

- 주거분리현상은 도시 전체에서 나타나기도 하고, 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생하며 주로 하향여과와 상향여과과정을 통해서 일어난다.

- 고급주택은 수선 등 투입비용이 주택가치 상승분보다 낮아서 계속해서 수리하고 저급 주택은 수선비용 등 투입비용이 주택의 가치상승보다 높아 방치하기 때문에 고급주택은 계속 고급주택으로 저급주택은 계속 저급 주택으로 남는 경향이 있다.

○ 여과과정에 의한 주거분리

- 정의 외부효과 때문에 저소득층 가구들은 고급주택지역에 가깝게 위치하려고 하고, 부의 외부효과 때문에 고소득층 가구들은 저소득층 지역에서 멀리 위치하려고 한다.

- 경계지역 중 고소득층 내의 저소득층 인접 토지는 할인되어 거래되고, 저소득층 내의 고소득층 인접 지역은 할증되어 거래된다.

- 하향여과의 반복으로 고소득층 지역은 점차 저소득층 지역으로 변화되며, 이를 계승(천이)라고 한다.

- 계승이란 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 집단의 침입으로 다른 종류의 토지이용으로 바뀌는 것이다.

- 고소득층에 인접한 저소득층 지역의 주택 개량비용보다 개량 후 가치 상승분이 크다면 저소득층 지역이 재개발되어 고소득층 지역으로 변할 수 있다.

- 도시지역에서 슬럼과 같은 불량주택 밀집촌 형성의 가장 큰 이유는 소득 수준 때문이지 시장실패가 아니다.

• 불량주택 : 소득이 적은 사람들이 낮은 수준의 주택을 원하기 때문이지 시장실패가 아니다. 시장에 불량주택이 존재한다는 것은 시장이 효율적으로 자원 할당한다는 것이다.

 

공인중개사 시험 준비