부동산학개론-경기변동이론, 시장

부동산학개론-경기변동이론

□ 부동산경기변동 특징

○ 일반경기와의 관계

- 전순환적 : 주식시장

- 후순환적 : 일반적인 부동산

- 역순환적 : 주거용 부동산

- 동시순환적 : 상업용, 공업용 부동산

- 순환적 변동 외에 다른 형태의 경기 변동

• 계절적 변동 : 반복적으로 정기적으로 나타나는 현상(대학가 월룸)
• 장기적 변동 : 재개발구역
• 무작위 변동 : 정부의 정책변화, 노동자의 파업, 자연재해

○ 부동산 경기변동의 특징

- 부동산 경기는 일반경기에 비해서 주기가 길다.

- 부동산 경기는 변동의 진폭의 크다.

- 순환국면이 명확하지 않고, 일정하지 않으며 불규칙적이다.

- 개별적이고 지역적 현상이다.

• 부동성 때문에 지역적이며, 국지적 성향이 있다.
• 처음 지역적으로 나타나다가 전국적으로 확대되는 것이 일반적이다.

- 우경사비대칭(긴 확장, 짧은 수축)으로 부동산 경기는 회복이 늦고, 후퇴가 빠르다.

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□ 부동산경기의 측정지표

○ 건축의양

○ 부동산의 거래량

○ 부동산의 가격 : 보조지표로 사용

○ 부동산경기의 지표

- 선행지표 : 건축허가량, 택지분양실적, 공실률

- 동행지표 : 건축착공량, 주택거래량,

- 후행지표 : 건축완공량

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□ 부동산시장의 경기순환

○ 회복시장, 상향시장

- 부동산 가격, 거래량, 건축허가 신청건수 : 상승

- 공실률 : 감소

- 시장유형 : 매도자의 시장

- 과거가격 : 하한가 가격

○ 후퇴시장, 하향시장

- 부동산 가격, 거래량, 건축허가 신청건수 : 하락

- 공실률 : 증가

- 시장유형 : 매수자의 시장

- 과거가격 : 상한가 가격

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□ 안정시장

○ 부동산시장에서 고려대상이 되는 시장으로서 불황에는 강하고 호황에는 약한 유형의 시장이다.

○ 경기순환 4국면에 포함되지 않는다. 그러나, 경기와 전혀 무관하다고 할 수는 없다.

○ 주로 위치가 좋고, 규모가 작은 주택이나 도심지 점포가 여기에 속한다.

○ 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 시장이다.

○ 과거의 사례가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

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□ 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장

○ 완전경쟁시장

- 생산자와 소비자 수가 다수이며, 재화와 서비스가 동질적이다.

- 진입장벽이 존재하지 않으므로 초과이윤을 획득할 수 없다. 완전정보를 가정한다.

○ 불완전경쟁시장(부동산시장) : 독점시장, 과점시장

- 생산자와 소비자가 소수이다.(고가성, 부증성) / 부동산은 이질적이다.(개별성)

- 진입장벽으로 초과이윤이 존재한다.(고가성, 법적 규제) / 정보의 비대칭성이 존재한다.(비공개성)

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□ 부동산시장의 특성

시장의 국지성	부동성 때문에 일정지역에 국한되어 지역적이고 국지적인 시장이다. 따라서 물리적으로 완전히 동질적인 건물이여도, 지역이 다르면 서로 가격이 다르다.
부분시장	- 지리적 공간과 밀접하게 연관이 되어 있으므로 지역에 따라 여러가지 부분시장으로 나뉘는 것이 부동성 때문이다. 용도의 다양성에 의해 주거용, 상업용, 공업용 등으로 세분화 된다. - 영속성 때문에 권리형태 별로 매매시장과 임대차 시장으로 나뉠 수 있다. - 세분화 될수록 부동산 대체재가 많아지고 유사해지므로 동질화된다.
수급조절의 곤란성	부증성과 법적으로 규제가 많기 때문에 공급의 제한이 있다. 따라서 단기적 가격왜곡현상이 발생하기 쉽다.
법적제한의 과다	부증성 때문에 사회적 공공성이 강조되며, 일반재화에 비해 법적제한이 많다. 따라서 단기적 가격왜곡현상을 초래할 수 있다.
비표준화성	개별성 때문에 표준화가 불가 = 일물일가법칙 적용 불가
비조직성	개별성 때문에 거래가격이나 성질이 다르므로 상품별로 시장의 조직화가 불가능
비공개성	개별성과 행정적 규제 등의 이유로 거래내용이 잘 공개되지 않아 정보탐색 비용이 요구
고가성	- 고가상품이므로 유동성과 환금성이 낮다. - 자금조달 용이한 경우 : 이자율 낮을수록, 융자비율 높을수록, 대출기간 길수록

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