부동산학개론-효율적시장이론, 입지론

부동산학개론-부동산학각론-시장론(효율적시장이론), 입지론

부동산학개론-효율적시장이론, 입지론

□ 효율적시장

○ 효율적시장이란

- 시장의 효율성 : 부동산시장이 어떤 정보를 얼마나 지체없이 가격에 반영하는가를 의미한다.

- 효율적 시장의 종류 : 약성, 준강성, 강성 효율적시장

○ 효율적시장의 유형

- 약성 : 과거의 정보이며, 기술적 분석입니다. 현재정보와 미래정보가 있으면, 초과이윤이 가능합니다.

- 준강성 : 과거, 현재의 정보이며, 기본적 분석입니다. 미래정보가 있으면, 초과이윤이 가능합니다.

- 강성 : 과거, 현재, 미래의 정보이며, 분석 불필요입니다.

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□ 할당효율적 시장

○ 할당효율적 시장의 개념

- 정보가치와 정보비용이 같아서 초과이윤이 없는 시장을 말한다.

- 기회비용보다 저렴한 비용으로 정보를 획득할 수 없는 시장이므로 자원의 배분이 효율적으로 이루어진다.

- 할당효율적시장에서 초과이윤은 존재 할 수 있다.(다만, 초과이윤의 크기가 초과 이윤 획득을 위한 정보를 얻는 비용과 같다는 의미이다.)

○ 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장

- 완전경쟁시장에서는 초과이윤이 존재하지 않아 항상 정보를 획득하는 기회비용도 없다. 그러므로 완전경쟁시장은 할당효율적 시장이다.(할당효율적시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다.)

- 초과이윤이 발생하여 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다.(완전 경쟁시장이 아니기 때문이다.)

- 초과이윤이 존재하는 불완전경쟁시장인 독점시장에서도 초과이윤을 얻기위한 정보비용과 정보의 가치가 동일하다면 할당효율적시장이 될 수 있다. 따라서, 불완전한 요소가 많은 부동산시장도 초과이윤과 정보비용이 같아서 초과이윤이 0이 되면 할당효율적 시장이 될 수 있다.

- 투기가 성립할 수 있는 이유는 시장이 불완전해서 초과이윤이 존재하기 때문이 아니다. 초과이윤보다 초과이윤에 대한 정보를 얻는 비용이 더 작기 때문이다. 즉, 투기의 발생은 시장이 불완전해서가 아니라 시장이 할당효율적이 아니기 때문이다. 그러므로, 부동산시장이 할당 효율적이라면 정보비용보다 큰 초과이윤을 획득할 수가 없으므로 투기가 발생하지 않는다.

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□ 입지론 : 적당한 위치를 선정하는 것

○ 입지경쟁

- 좋은 토지를 차지하기 위해서 토지사용자들이 더 높은 지대를 내고 그 토지로 입지하기 위한 경쟁

- 토지가 어떻게 이용될 것인가, 지대의 크기는 입지경쟁에 의해 결정

○ 입지잉여

- 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익인 초과이윤

- 입지잉여의 발생 : 입지경쟁의 원인으로 지대상승을 초래한다.

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□ 농업입지론-튀넨의 입지지대설

○ 의의 : 튀넨의 고립국이론을 통해 농업입지론을 최초로 체계화하였다.

○ 내용

- 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 발생할 수 있다.

- 매출액과 생산비가 일정하다면 지대는 수송비에 의해 결정된다.

- 수송비와 지대는 반비례 관계이고, 수송비는 거리가 멀어질수록 증가하므로 (한계)지대곡선은 우햐항한다

- 지대는 매출액에서 다른 비용을 빼고 남는 것으로서 “잉여”이자 “불로소득”이지 비용이 아니다.

- 집약적 농업과 조방적 농업

• 도심에 가까울수록 집약적 농업
• 도심에 가까운 토지는 수송비는 작고 지대가 높다. 지대가 높기 때문에 토지는 가급적 조금만 사용하면서 자본을 많이 사용하려고 할 것이다.(=집약)
• 도심에 멀리 떨어진 토지일수록 조방적 농업
• 도심에 멀리 떨어진 토지는 수송비가 높고 지대가 낮다. 따라서, 지대가 낮기 때문에 토지를 가급적 많이 사용하면서, 자본을 적게 사용하려고 할 것이다.(=조방) 따라서, 집약적 농업의 한계지대곡선은 기울기가 가파르고, 조방적 농업의 한계지대는 기울기가 완만하다.

- 수송비의 차이에 따라 토지이용방식이 달리진다.