부동산학개론-부동산의 수요 공급

부동산학개론-부동산의 수요 공급

□ 시장균형과 균형임대료 결정

○ 균형의 개념

- 균형의 정의 : 수요량과 공급량이 같아서 평형을 이루고 있는 상태

- 균형의 의의

• 균형점에서는 수요량과 공급량이 동일하다.
• 완전경쟁시장의 균형에서 자원이 효율적으로 배분이 된다.

○ 균형가격과 균형량

- 의의

• 초과수요란 특정가격수준에서 소비자들의 수요량이 생산자들의 공급량보다 많아 수량이 부족해지는 상태이다. 초과수요가 발생하면 가격은 상승한다.
• 초과공급이란 특정가격수준에서 공급자들의 공급량이 소비자들의 수요량보다 많아서 수량이 남는 상태이다. 초과공급이 발생하면 가격은 하락한다.
• 수요가 탄력적이어서 수요곡선이 완만한 형태이면 초과수요량은 많아지고, 비탄력적일수록 수요곡선의 기울기가 가팔라지므로 초과수요량은 적어진다.
• 공급이 탄력적이어서 공급곡선이 완만한 형태이면 초과공급량은 많아지고, 비탄력적일수록 공급곡선이 가팔라지므로 초과공급량은 적어진다.

○ 균형의 이동

- 수요의 변화

• 수요 증가 : 균형가격 상승, 균형량 증가
• 수요 감소 : 균형가격 하락, 균형량 감소

- 공급의 변화

• 공급 증가 : 균형가격 하락, 균형량 증가
• 공급 감소 : 균형가격 상승, 균형량 감소

- 수요와 공급의 동시변화

• 수요 증가, 공급 증가 : 균형가격 알수 없음, 균형량 증가
• 수요 증가, 공급 감소 : 균형가격 상승, 균형량 알수 없음
• 수요 감소, 공급 증가 : 균형가격 하락, 균형량 알수 없음
• 수요 감소, 공급 감소 : 균형가격 알수 없음, 균형량 하락

- 수요와 공급 중 한 쪽이 "크게"변화는 경우 : "크게"변하는 쪽만 고려

- 수요곡선 OR 공급곡선이 수직이나 수평인 경우 : 그림을 그려서 찾자.

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□ 수요와 탄력성

○ 탄력성은 하나의 수가 변할 때 다른 수가 얼마나 변하는 가를 측정하는 민감도를 의미한다.

○ 수요의 탄력성 종류 : 가격탄력성, 소득탄력성, 교차탄력성

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□ 수요의 가격탄력성

○ 수요의 가격탄력성은 가격의 변화율에 대한 수요의 변화율의 비이다.

○ 수요의 가격탄력성 결정요인

- 대체재의 수

• 대체재의 수가 많을수록 그 제품에 대한 수요는 탄력적이다.
• 일반적으로 주거용부동산은 대체재가 많아 상업용 부동산보다 탄력적이다.

- 재화에 대한 지출이 소득에서 차지하는 비율이 클수록 탄력적이다.

- 사치재 또는 필수재

• 필수재에 대한 수요는 비탄력적으로 나타나지만, 사치재에 대한 수요는 상대적으로 탄력적으로 나타난다.
• 필수재는 없으면 안되는 상품이므로 가격변동에 대해 수요량이 민감하지 않지만, 사치재는 없어도 지낼 수 있으므로 가격이 변하면 수요량이 민감하게 반응한다.
• 대형, 신축, 고가부동산은 탄력성이 크지만, 소형, 중고, 저가 부동상은 탄력성이 작다.
• 저소득층의 탄력성은 적고, 고소득층의 탄력성은 크다.

- 기간의 장단 : 수요의 탄력성을 측정하는 기간이 클수록 더욱 탄력적이다. 기간이 장기적이면 단기적인 것보다 탄력적이다.

- 재화의 용도

• 재화의 용도가 다양하면 대체가 가능해지므로 탄력성이 크다
• 부동산이 용도전환이 쉬울수록 수요의 가격탄력성이 크고, 용도가 제한적이거나 용도전환이 어려우면 수요의 가격탄력성이 작다.

- 재화의 분류 범위

• 재화의 분류범위가 좁을수록 탄력적이다.(사과 가격이 상승하면 배로 대체가 가능하므로 탄력적 / 물의 가격이 상승하면 대체제를 찾기 어렵다)

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□ 수요의 소득탄력성과 교차탄력성

○ 수요의 소득탄력성 : 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율

- 양의 값을 가지면 정상재, 음의 값을 가지면 열등재, 0의 값을 가지면 중간재이다.

- 정상재 수요의 소득탄력성이 1보다 크면 사치재, 0보다 크고 1보다 작으면 필수재

○ 수요의 교차탄력성 : 재화의 가격변화율에 대한 수요량의 변화율

- 양의 값을 가지면 대체재, 음의 값을 가지면 보완재, 0의 값을 가지면 독립재

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□ 공급의 가격탄력성

○ 공급의 가격탄력성 결정요인

- 재화를 만들기 어렵거나, 만들기 위해서 비용이 많이 들거나, 시간이 오래 걸리면 비탄력적이다.

- 생산량이 증가할 때 비용이 급격히 상승하는 재화일수록 비탄력적이며, 생산비가 완만하게 상승하는 상품은 보다 탄력적이다.

- 저장이 어렵고 저장비용이 많이 드는 재화일수록 가격변화에 신속대응이 어려우므로 비탄력적이다.

- 측정기간이 길면 길수록 생산설비 규모의 조정이 용이하므로 탄력적이다.

- 생산에 소요되는 기간이 장기 일수록 가격상승에 대한 공급물량을 쉽게 늘릴 수 없어 비탄력적이다. 신축주택은 공급하는데 시간이 많이 소요되므로 중고주택보다 비탄력적이다.

- 용도전환이 용이하면 공급이 용이하므로 탄력적이다.

- 부동산 공급 시 인가, 허가 등의 절차를 포함한 법의 규제가 많으면 비탄력적이다.

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□ 탄력성의 응용

○ 수요의 가격탄력성과 기업의 총수입

- 가격인상과 가격인하의 결정은 수요의 가격탄력성에 따라 결정한다.

- 수요가 탄력적인 경우 : 가격을 조금 낮춰도 수요량이 많이 늘어나므로 가격을 낮추는 편이 총수입을 증대시키는 방법

- 수요가 비탄력적인 경우 : 가격 변화율보다 수요량 변화율이 더 적기때문에 가격을 많이 인상해도 수요량의 감소가 적게 나타난다. 따라서 가격을 인상하는 편이 총수입을 증대시키는 방법이다.

- 수요가 탄력적이라면 공급자는 가격을 인하하는 저가 정책이 유리하고, 비탄력적이라면 고가정책이 유리하다.

○ 수요공급의 가격탄력성과 균형가격의 변화

- 수요, 공급이 비탄력적일수록 균형가격의 변화가 크며, 탄력적일수록 균형량의 변화가 크다.

 

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