부동산학개론(부동산의 수요)

□ 부동산의 수요

○ 수요의 개념

⊙ 수요와 부동산 수요

- 수요는 일정기간 동안에 어떤 재화의 모든 가격수준에 대응하여 재화를 구매하려는 욕구를 의미한다.

- 부동산의 수요란 일정기간 동안 부동산의 임대료 수준에 대응하여 임차하려는 욕구를 의미한다.

• 유량 : 일정 기간동안 측정한 수(임대료, 지대, 주택거래량, 신규 주택공급량, 이자, 국민 총소득, 수익, 비용 등)
• 저량 : 특정한 시점에서 측정한 수(가격, 지가, 주택재고량, 중고 주택자의 수, 자산, 자본, 부채, 인구수, 통화량 등)

- 단순한 구매욕구만을 의미하는 것이 아닌 구매력을 수반하는 유효수요여야한다.

- 특정 가격에서 구입하고자 하는 것(실제 구입한 것은 아님)은 "수요량"이라고 한다.

⊙ 부동산 수요의 종류

- 본원적 수요와 파생적 수요

• 본원적 수요란 부동산을 의식주와 관련된 소비재로써 직접 소비하는 것을 의미
• 파생적 수요란 부동산을 생산요소로써 투입하는 것을 말한다. 제품에 대한 수요가 증가하면 생산요소에 대한 수요가 증가하고, 제품에 대한 수요가 감소하면 생산요소에 대한 수요도 감소한다. 예를 들면, 주거지에 대한 택지수요는 주택수요가 증가하기 때문이며, 농경지에 대한 수요는 농산물에 대한 수요가 증가하기 때문이라고 볼수 있다. 일반적으로 토지에 대한 수요는 파생적 수요이다.

- 유효수요 : 부동산을 구입할 의사와 지불능력이 있는 수요이다.

- 잠재수요 : 지불능력이 없으나 구매욕만 있는 수요이다.

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○ 수요곡선

⊙ 수요함수 : 가격과 수요량의 관계 

⊙ 수요법칙 : 재화의 가격이 상승하면 그 재화의 수요량이 감소, 가격이 하락하면 수요량이 증가한다. 반비례관계, 역의 관계, 음의 관계이다.

⊙ 수요곡선

- 수요곡선은 우하향한다.

- 개별수요곡선과 시장수요곡선

• 개별 소비자들 각각 한명 한명의 수요곡선을 개별수요곡선이라고 하며, 개별수요곡선을 수평으로 합한 것이 시장곡선이다.
• 일반적으로 시장수요곡선이 개별수요곡선보다 기울기가 완만하고, 탄력성이 크다

⊙ 수요곡선이 우하향하는 이유

- 가격효과 = 대체효과 + 소득효과

• 가격이 변화함에 따라 수요량이 변화는 것은 가격효과 때문이다.
• 가격효과란 명목소득이 일정할 때 재화 가격 변화에 따라 구입량이 변화하는 효과로 대체효과와 소득효과로 나뉜다.

- 대체효과 : 대체효과란 재화의 상대가격 변화로 구입량이 변화하는 효과를 의미한다.(사이다와 콜라)

- 소득효과 : 소득효과란 실질소득변화에 따른 구입량의 변화를 의미한다. 예를 들어 사이다 가격이 하락한 것이 사이다를 소비하려는 사람들의 실질소득이 증가한 것 같은 상황이다.

⊙ 수요량의 변화

- 부동산의 가격이 변동하면, 수요량이 변하여 수요곡선 상에서 이동하고 이를 수요량의 변화라 한다.

⊙ 수요량의 변화

- 수요의 변화 : 부동산의 가격 이외의 요인이 변동하면, 수요곡선 자체가 이동하게 되는데 이를 수요의 변화라고 한다.

- 소득 수준의 변화

• 정상재 : 소득이 증가하면 그 수요가 증가하는 재화 (소고기)
• 열등재 : 소득이 증가하면 그 수요가 감소하는 재화 (돼지고기)
• 중립재 : 소득이 변해도 수요의 량이 일정한 재화

- 대체제의 가격변화(사이다와 콜라)

• 한 재화의 가격이 하락하면 대른 재화의 수요가 감소하는 재화
• 대체제 가격이 상승하면 해당 재화의 수요가 증가하므로 수요곡선은 우측으로 이동

- 보완제의 가격변화(햄버거와 콜라)

• 한 재화의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요가 증가하는 재화
• 보완재 가격이 상승하면 해당 재화의 수요가 감소하므로 수요곡선은 좌측으로 이동

- 소비자의 가격예상 : 가격이 상승한다고 예상되면, 미리 해당 재화를 구매하므로 수요가 증가

- 금리 : 금리가 인상되면, 자금이 부족해지기때문에 수요는 감소

- 조세 : 조세부담이 커지면, 소비 부담으로 수요 감소

- LTV, DTI : 상승하면, 자금 마련이 수월하므로 수요 증가

- 광고, 기호 : 광고효과로 수요 증가, 기호 변화에 따른 수요 변화

- 인구 : 인구 증가시 수요 증가

 

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