부동산학개론(토지의 특성)

1. 자연적 특성

가. 부동성 : 토지는 이동이 불가능한, 인접성으로 인한 상대적 위치는 바뀔수 있음.

1) 부동성은 지역화, 국지화를 시킨다 : 지역간 이동이 불가능하므로 지역별로 가격이 형성되기 때문

2) 지역적으로 세분화되는 부분시장이 존재

3) 부동성으로 인해 외부효과를 피할 수 없다.

    * 인접한 곳에 쓰레기매립장, 백화점 등

4) 지역분석의 근거

5) 부동산의 가치는 위치에 의해 결정 : 입지론의 근거이자 위치지대 발생의 근거

6) 정보활동화 : 토지는 이용이 불가능하기에 우리가 가서 정보활동을 해야함.

7) 임장활동

8) 담보가치의 안전성을 제공 : 숨기거나 할 수 없기 때문

9) 제도적 규율이 용이, 관계법규는 복잡 : 부동성으로 인해 규제를 피할수 없음.

10) 부동산시장은 물리적 장소가 없어 존재하는 추상적시장으로 존재 : 장난감은 한곳에 모아서 물리적 장소를 만들수 있으나 부동산을 한곳에 모을 수 없음.

나. 영속성 = 비소모성 : 토지가 소멸되거나 사라지지 않는다.

1) 임대차시장 발달 근거 : 부동산의 수명이 길기 때문에

2) 장기투자를 가능케 하는 안전한 투자대상이며, 자본이득과 소득이익을 발생

3) 감정평가시 수익환원법 적용

4) 부동산 활동은 장기적으로 배려 하에 이루어짐. 

5) 부동산 관리활동의 의의가 큼 : 장기간 이익을 볼 수 있으니

6) 부동성과 함께 저당권 설정 근거

다. 부증성 : 땅을 증가 할 수가 없다. 즉, 한정적이다. 다만, 용도의 다양성으로 경제적 공급은 가능하다.

    * 농지로 쓰던 땅에 건물을 짓는 등

1) 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적으로 공급곡선은 완전수직, 단 용도의 다양성을 고려하면 물리적 공급곡선은 우상향 한다.

2) 토지의 희소성이 커져, 지가상승을 유도하여 지가고현상이 나타난다.

3) 지대가 발생한다.

4) 공급자의 경쟁보다 수요자 경쟁의 원인이 되어 독점소유욕이 발생한다.

5) 토지이용의 집약화를 초래

6)) 사회성과 공공성이 강조되어 토지공개념제도의 근거

     * 토지공개념 : 토지의 소유와 처분은 공공의 이익을 위하여 적절히 제한할 수 있다는 개념

라. 개별성 : 부동산마다 물리적인 특성이 각각 다르다. 토지의 물리적 대체는 불가능하나, 경제적인 대체는 인접성에 의해 가능하다.

1) 부동산가격을 개별화시켜 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

   * 일물일가 : 시장에서 같은 종류의 상품에 대해서는 하나의 가격만이 성립한다는 원칙

2) 감정평가 시 비교방식 적용이 곤란, 개별분석의 근거, 표준지 선정 곤란

3) 개별적 부동산을 독점적 부동산으로 만들어 소유자가 독점적인 공급자가 됨.

4) 부동산에 대한 정보수집이 어렵고 거래비용이 높아질수 있다.

마. 인접성 : 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결, 외부효과 영향

1) 외부효과 발생

2) 부동산의 용도면에서 대체가능성

3) 감정평가시 비교방식 적용이 가능해짐.

4) 토지의 협동적 이용을 필연화